十幾萬(wàn)買車位卻買來(lái)“使用權(quán)”、開(kāi)發(fā)商租車位要求租期20年以上……關(guān)于停車位的各類產(chǎn)權(quán)問(wèn)題有說(shuō)法了。日前，本市出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范管理居住小區(qū)配建地下停車場(chǎng)出售、出租行為的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），標(biāo)志著居民小區(qū)內(nèi)的可售地下停車位將可辦理產(chǎn)權(quán)證并可以自由買賣。哪些車位符合文件規(guī)定的“可售地下停車位”？停車位有“證”對(duì)業(yè)主而言可獲得哪些權(quán)益？大連市國(guó)土資源局對(duì)《通知》進(jìn)行了詳細(xì)解讀。
“長(zhǎng)租車位”不合法“以租代售”一年就屬于實(shí)質(zhì)銷售
地下停車場(chǎng)有“證”后有哪些權(quán)益？
為規(guī)范本市居住小區(qū)配建地下停車場(chǎng)管理秩序和經(jīng)營(yíng)行為，保障停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和停車者的合法權(quán)益，大連市出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范管理居住小區(qū)配建地下停車場(chǎng)出售、出租行為的通知》。該《通知》出臺(tái)后，許多市民都關(guān)心業(yè)主購(gòu)買可售停車位后會(huì)有哪些權(quán)益？據(jù)了解，可售停車位辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，可轉(zhuǎn)讓及抵押貸款。
小區(qū)配建地下停車場(chǎng)有兩種使用方式
一是可售停車場(chǎng)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已按規(guī)定繳納地下停車場(chǎng)土地出讓金，可對(duì)停車位進(jìn)行出售、出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；二是小區(qū)內(nèi)公共停車場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不需繳納地下停車場(chǎng)土地出讓金，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自對(duì)外出售、出租（出租是指已超過(guò)1年期合同向業(yè)主出租停車位的行為）。部分項(xiàng)目中還有人防面積分?jǐn)偟牡叵峦＼囄?，平?zhàn)結(jié)合使用，按劃撥方式供地，未計(jì)入公攤面積，不能辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)。
小區(qū)配建地下停車場(chǎng)是可售的還是公共停車場(chǎng)咋區(qū)分？
市民可通過(guò)兩種渠道查詢。一是看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，合同中明確有多少個(gè)停車位是可售的，多少個(gè)停車位是公共的，多少個(gè)停車位是人防的；二是看市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱“市停管辦”）關(guān)于停車場(chǎng)的備案手續(xù)，已繳納土地出讓金的為經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)，未繳納土地出讓金的為小區(qū)內(nèi)公共停車場(chǎng)。
本市小區(qū)停車位現(xiàn)狀
業(yè)主手里的車位或多或少都有“產(chǎn)權(quán)病”
目前大連不少小區(qū)停車位比較緊張，回家“搶車位”的難度日益增加，許多小區(qū)的停車位都被開(kāi)發(fā)商用“以租代售”的方式租給業(yè)主使用。從市價(jià)上看，大連主城區(qū)樓盤的地下停車位一手均價(jià)在10萬(wàn)元至20萬(wàn)元之間。但大連不少業(yè)主手里握著的車位都或多或少有“產(chǎn)權(quán)病”。有的開(kāi)發(fā)商會(huì)承諾客戶車位產(chǎn)權(quán)證過(guò)段時(shí)間就能辦下來(lái)，但何時(shí)能辦卻遙遙無(wú)期；有的則明確告知車位只有使用權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。這些車位使用權(quán)的使用年限從20年至70年不等。也就是說(shuō)，一個(gè)15平方米的“框子”，只是業(yè)主從開(kāi)發(fā)商那里花費(fèi)重金“長(zhǎng)期租賃”來(lái)的。
市國(guó)土資源局明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂了一年期以上的停車位租賃協(xié)議，就屬于實(shí)質(zhì)上的銷售行為。
買車位別交“冤枉錢”
未繳納土地出讓金停車場(chǎng)只能“公用”
此前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)就將車位擅自出售，或者以租代售停車位。這類行為如何糾正？市國(guó)土資源局方面解答說(shuō)，此類行為開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照規(guī)定辦理補(bǔ)充用地批復(fù)手續(xù)，繳納土地出讓金，將小區(qū)內(nèi)公共停車場(chǎng)的使用性質(zhì)轉(zhuǎn)為可售停車場(chǎng)。
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)已經(jīng)將停車位賣給業(yè)主，由誰(shuí)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳土地出讓金？市國(guó)土資源局方面表示，地下停車場(chǎng)補(bǔ)繳土地出讓金，是對(duì)國(guó)土房屋部門與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》內(nèi)容的補(bǔ)充，根據(jù)出讓合同約定，雙方應(yīng)簽訂補(bǔ)充合同。因此，須由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納地下停車場(chǎng)的土地出讓金。
不過(guò)，并非所有的居住小區(qū)配建地下停車場(chǎng)都必須補(bǔ)繳土地出讓金。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，未繳納土地出讓金的地下停車場(chǎng)只能作為小區(qū)內(nèi)公共停車場(chǎng)管理，不得出售、以租代售，按照價(jià)格部門的有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的停車服務(wù)費(fèi)，且備案時(shí)限不超出一年。超出規(guī)定的停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可向市物價(jià)部門舉報(bào)。
如何對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追繳土地出讓金？據(jù)了解，市停管辦負(fù)責(zé)對(duì)居住小區(qū)配建地下停車場(chǎng)的管理使用情況進(jìn)行監(jiān)管。
如果在2017年6月30日前，相關(guān)單位未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出售、以租代售行為仍未整改到位，市停管辦負(fù)責(zé)將其房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)、違約信息錄入市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，在“信用大連”網(wǎng)站公示，相關(guān)部門實(shí)施失信聯(lián)合懲戒；國(guó)土部門依據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和有關(guān)規(guī)定依法處理。
車位交易迎來(lái)“黃金期”？
參與投資“暗戰(zhàn)”當(dāng)心被套牢
本次《通知》明確了有“證”的地下停車位可自由轉(zhuǎn)讓，有大連地產(chǎn)投資人士分析認(rèn)為，停車位投資的黃金期即將到來(lái)。值得注意的是，近年來(lái)“寸土寸金”的車位、車庫(kù)已經(jīng)被投資客瞄上，但購(gòu)入和出手的過(guò)程都非常曲折。鑒于大連多數(shù)樓盤車位“不外售”的規(guī)定，不少投資者購(gòu)置車位都是依靠小區(qū)業(yè)主暗中進(jìn)行，反過(guò)來(lái)再將車位向該小區(qū)的其他業(yè)主兜售。
大約從兩年前開(kāi)始，大連很多樓盤都收緊車庫(kù)和停車位的購(gòu)買條件，只面向小區(qū)業(yè)主，不對(duì)外出售。記者咨詢的多個(gè)樓盤銷售人員都表示，樓盤出售停車位時(shí)，要求客戶必須提供本小區(qū)住宅產(chǎn)權(quán)證和車牌號(hào)碼。一些投資客開(kāi)始通過(guò)各種“關(guān)系”找小區(qū)業(yè)主“代購(gòu)”車位。
大連車位投資的苗頭大約從2012年開(kāi)始出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)大連樓市限購(gòu)政策日趨嚴(yán)厲，但房?jī)r(jià)卻一直沒(méi)有松動(dòng)，想要投資樓市非常困難，而且套用資金巨大，風(fēng)險(xiǎn)也高，投資客大面積退出。相比之下，投資停車位所需動(dòng)用的資金較少，通常一次投資數(shù)個(gè)，總價(jià)能控制在百萬(wàn)元以內(nèi)，回報(bào)率可能不比炒房低。有的小區(qū)停車位兩三年就從7萬(wàn)元漲到12萬(wàn)元，同時(shí)握有兩個(gè)車位的投資商就可以坐收10余萬(wàn)元的利潤(rùn)。“從本地需求和政府規(guī)劃引導(dǎo)來(lái)看，車位稀缺性正在逐漸降低，車位投資的‘黃金時(shí)代’已經(jīng)過(guò)去了。”市內(nèi)一家大型中介公司的經(jīng)紀(jì)人許丹分析，按照2013年3月出臺(tái)的《大連市主城區(qū)建設(shè)工程配建停車場(chǎng)（庫(kù)）指標(biāo)暫行規(guī)定》，大連市住宅小區(qū)建筑應(yīng)保證每戶有一個(gè)車位，沒(méi)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的新建小區(qū)，規(guī)劃部門不予以批復(fù)，直至合格為止。
2013年以后的新建小區(qū)配建的公共停車位基本能夠滿足居民需求，由于居住人群不同，汽車擁有量和車位比例的不同會(huì)造成不同小區(qū)的投資收益差別很大，一些小區(qū)的停車場(chǎng)甚至存在空置、出售出租率不高的現(xiàn)象。許丹說(shuō)，現(xiàn)在有的小區(qū)車位價(jià)格喊得很高，但往往有價(jià)無(wú)市。比如今年年初一位客戶在賣房時(shí)同時(shí)出售地下停車位，開(kāi)始要價(jià)22萬(wàn)元，兩個(gè)月后就改成19萬(wàn)元。此外，停車位的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)歸屬問(wèn)題也大都不明晰。車位投資者一定要先梳理各類細(xì)節(jié)再做出投資決定，避免被深度套牢。
